Semplificare e velocizzare gli sfratti per chi non paga l’affitto per due mesi consecutivi. Stesso termine previsto oggi per lo sgombero per morosità ma la novità sta nella procedura più snella e attraverso un’Autorità ad hoc – ente pubblico amministrativo, non un giudice – per liberare le abitazioni. È l’obiettivo del disegno di legge depositato al Senato da Fratelli d’Italia, primo firmatario Paolo Marcheschi per il quale con la proposta si avrebbe un duplice effetto: si potrebbero ridurre i contenziosi civili ma anche per frenare le locazioni “mordi e fuggi”. Il tema – divisivo tra gli alleati di governo – viene citato dal senatore, convinto che «spesso le abitazioni sono destinate ad affitti brevi, anche per la difficoltà dei proprietari di riavere immobili da inquilini morosi»
Riforma sfratti 2025: cosa cambia con il nuovo Decreto Sicurezza Pubblicato a
Riforma sfratti 2025: è in vigore il nuovo Decreto Sicurezza, approvato dal Governo Meloni nel mese di aprile, che ha introdotto modifiche rilevanti in materia di sfratti, occupazioni abusive e locazioni residenziali. Il provvedimento, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 10 aprile 2025 (D.L. n. 41/2025), modifica profondamente l’attuale assetto normativo, con l’obiettivo di rafforzare la tutela della proprietà privata e velocizzare le procedure giudiziarie nei casi di inadempimento contrattuale.
🔹 1. Occupazioni abusive: reato penale e sgomberi immediati
Con l’introduzione dell’art. 634-bis del Codice Penale, l’occupazione abusiva di un immobile diventa un reato penale: • L’occupazione arbitraria di un immobile è punita con la reclusione da 2 a 7 anni. • Se l’immobile occupato è la prima casa del proprietario, è prevista la possibilità di procedere con lo sgombero immediato, autorizzato direttamente dal pubblico ministero, senza attendere i tempi del processo civile. • Sono sanzionabili anche coloro che organizzano, promuovono o favoriscono l’occupazione, inclusi soggetti terzi o associazioni.
Queste disposizioni si applicano a partire dal 2025.
🔹 2. Procedure di sfratto per morosità: tempi accorciati
Il Decreto Sicurezza ha previsto un’importante semplificazione e accelerazione delle procedure di sfratto per morosità: • L’udienza di convalida dello sfratto deve essere fissata entro 30 giorni dalla richiesta presentata dal locatore. • L’ufficiale giudiziario è tenuto a procedere all’esecuzione entro 20 giorni dall’ordinanza favorevole. • In presenza di un contratto di locazione regolarmente registrato e documentazione completa, è possibile procedere all’esecuzione forzata anche senza il passaggio per la convalida giudiziale, nei casi consentiti dalla legge.
Tali disposizioni sono operative per tutte le richieste presentate a partire dal 2025.
🔹 3. Digitalizzazione delle notifiche: via libera alla PEC
Per ridurre i tempi e semplificare le procedure, la normativa ha esteso l’uso della Posta Elettronica Certificata (PEC) anche alle comunicazioni relative allo sfratto: • Le notifiche ufficiali possono ora essere effettuate digitalmente, rendendo l’intero procedimento più rapido ed efficiente. • L’utilizzo della PEC è valido anche per le comunicazioni con l’autorità giudiziaria e per la trasmissione dei titoli esecutivi.
L’obbligo di utilizzo della notifica elettronica è entrato in vigore dal 1° maggio 2025.
🔹 4. Sospensione dello sfratto: criteri più stringenti
La possibilità di sospendere l’esecuzione dello sfratto è stata limitata a situazioni di comprovata fragilità sociale o sanitaria: • Sono ammesse le richieste di sospensione solo in presenza di minori, persone con disabilità, soggetti affetti da gravi patologie o anziani non autosufficienti. • Le condizioni devono essere documentate tramite certificazioni mediche o attestazioni rilasciate da enti pubblici. • Il giudice può concedere la sospensione solo se è dimostrata l’assenza di alternative abitative concrete.
Anche queste disposizioni si applicano a partire dal 2025.
🔹 5. Fondo per la morosità incolpevole: fino a 8.000 euro
In parallelo alla stretta sulle procedure, il Governo ha previsto un rafforzamento delle misure di sostegno per gli inquilini che si trovino in morosità incolpevole, ovvero per motivi non dipendenti dalla propria volontà.
Con la Legge di Bilancio 2025 (L. n. 9/2025, art. 31), è stato rifinanziato il Fondo nazionale per la morosità incolpevole, con una dotazione di 30 milioni di euro per il biennio 2025-2026. Il fondo prevede: • Contributi fino a €8.000 per ciascun nucleo familiare, utilizzabili per: • sanare i debiti da locazione; • pagare cauzioni per nuove locazioni; • coprire spese legate al trasferimento; • rinegoziare contratti a canone concordato.
Le domande devono essere presentate presso i Comuni di residenza, che pubblicano i relativi bandi entro il mese di luglio 2025. Le scadenze per la presentazione sono fissate, salvo proroghe, al 30 novembre 2025.
Le cause riconosciute di morosità incolpevole comprendono: • Perdita del lavoro o riduzione dell’orario lavorativo; • Grave malattia o infortunio; • Separazione legale o decesso di un componente del nucleo; • Improvviso aumento delle spese sanitarie o familiari.
Conclusioni
La riforma sugli sfratti entrata in vigore nel 2025 rappresenta un significativo cambiamento del panorama normativo italiano in materia abitativa. Il nuovo assetto normativo rafforza il diritto alla proprietà e offre strumenti più rapidi per il recupero degli immobili in caso di morosità o occupazione abusiva. Allo stesso tempo, resta attivo un sistema di protezione sociale per gli inquilini in difficoltà economica, purché dimostrabile e documentata secondo criteri stringenti. L’equilibrio tra tutela della proprietà privata e garanzie per le persone in condizioni di fragilità rappresenta il fulcro di questa nuova impostazione legislativa.
Le previsioni del VALLO DI DIANO per il 2026 indicano una crescita dei prezzi e delle compravendite, con un aumento stimato del 4,2% al 5% nei prezzi delle abitazioni e un incremento delle compravendite residenziali rispetto al 2025. Si prevedeun mercato vivo, frizzante, dinamico e molto interessante“. Grazie anche agli effetti economici attesi dell’alta velocità nel Vallo di Diano includono la riduzione dei tempi di viaggio, il che può stimolare il turismo (B&B e Case Vacanze) e il commercio, favorire lo sviluppo del mercato immobiliare e creare nuove opportunità di lavoro e di crescita economica legata al trasporto. La realizzazione di tratti della linea ad alta velocità Salerno-Reggio Calabria, con l’interconnessione a Battipaglia, mira a integrare l’area nel sistema di trasporto nazionale ad alta velocità.
Stimolo al turismo: La riduzione dei tempi di percorrenza renderà l’area più accessibile ai turisti provenienti da altre zone del paese, potenziando l’indotto turistico e l’aumento di strutture recettive.
Potenziamento del commercio e degli scambi: La maggiore velocità dei trasporti merci e la connessione più rapida con i mercati principali possono favorire lo sviluppo delle attività commerciali e logistiche.
Sviluppo del mercato immobiliare: La crescente accessibilità può portare a un aumento del valore degli immobili nell’area, sia per uso residenziale che turistico.
Creazione di posti di lavoro: La costruzione e la successiva gestione dell’infrastruttura ferroviaria porteranno alla creazione di nuovi posti di lavoro.
Integrazione nel sistema nazionale: L’inclusione del Vallo di Diano nel corridoio ad alta velocità Salerno-Reggio Calabria, con la stazione prevista a Padula, garantirà una migliore integrazione del territorio nel network nazionale, favorendo la competitività economica locale.
Efficienza energetica: Il trasporto su rotaia è considerato più efficiente dal punto di vista energetico rispetto ad altre forme di trasporto meccanico via terra.
Si consiglia per il bene comune per la grande opportunità di:
CREARE ORGANIZZARE UN TAVOLO DI COLLABORAZIONE TRA TUTTI I COMUNI SINDACI DEL VALLO DI DIANO.
Nel terzo trimestre 2025 il mercato della vendita immobiliare italiano mostra segnali di rigidità: l’offerta si riduce leggermente mentre la pressione della domanda cresce , ma con tempi di vendita e ribassi in aumento. Il tasso di assorbimento e il rate-out in calo indicano difficoltà nello smaltire lo stock, lasciando intravedere un possibile accumulo nei mesi successivi. I prezzi salgono moderatamente, con miglioramenti marginali nell’accessibilità. Il Nord e il Centro trainano la crescita, mentre Sud e Isole restano deboli, con prezzi stagnanti e mercati più lenti,cresce Napoli. Nelle grandi città, Firenze, Roma e Verona guidano gli aumenti, Milano rallenta ma resta la più cara…Napoli alle spalle…per il 2026 si prevede un + 4,55 per la città partenopea.
Sintesi nazionale
Offerta in calo e domanda in crescita rendono il mercato rigido, con tempi di vendita più lunghi e ribassi in aumento; tasso di assorbimento e rate-out in calo indicano possibili accumuli di stock
Per il secondo trimestre consecutivo, l’offerta di immobili in vendita sul mercato subisce una leggera contrazione, registrando un segno negativo (-1,3%). Dal lato della domanda l’interesse da parte dei potenziali acquirenti rimane elevato e continua a crescere: la pressione di domanda, nonostante un’offerta in flessione, continua ad aumentare (+12,4%), in linea con il trimestre precedente. I tempi di vendita e la quota di annunci che hanno registrato un ribasso di prezzo sono in lieve aumento. Questo andamento conferma la crescente rigidità del mercato, dove un’offerta in contrazione fatica ad allinearsi alla domanda. Sul versante delle uscite dal mercato, sia il tasso di assorbimento – già prossimo allo zero – sia il rate-out (percentuale di annunci ritirati) risultano in diminuzione. Ciò indica che il mercato sta smaltendo con sempre maggiore difficoltà i nuovi annunci. Nel complesso, questa dinamica suggerisce che, nonostante una lieve riduzione dello stock complessivo, la capacità del mercato di smaltire l’offerta si sta indebolendo, lasciando intravedere una possibile tendenza all’accumulo nei prossimi mesi.
ll prezzo unitario medio sale a 2.114 €/mq (+11,3% sul pre-Covid), con incremento anche di superficie media (145 mq) e prezzo medio totale (254.800 €)
Il prezzo unitario medio degli immobili in vendita risulta in leggero aumento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente e al trimestre precedente, attestandosi su i 2114 €/mq, in aumento anche rispetto ai livelli pre-pandemici (+11,3%). Anche la superficie media e il prezzo medio totale risultano in aumento, con valori rispettivamente pari a 145 mq e 254.800 €.
L’accessibilità migliora leggermente per le famiglie a uno o due redditi, sostenuta da tassi stabili e da un aumento moderato dei prezzi
L’accessibilità risulta in leggero aumento sia per i nuclei famigliari che possono contare su un solo reddito, sia per quelli che fanno riferimento a due redditi, rispettivamente di 1,5 PP e 1,3 PP. La stabilità dei tassi di interesse insieme ad un prezzo unitario medio che aumenta in maniera contenuta garantisce un’accessibilità stabile, anche se l’effetto espansivo dell’abbassamento dei tassi di interesse sembra essersi arrestato.
Prezzi in aumento soprattutto per immobili di classe media e alta (+4,8% e +4,3%), con bassa classe +1,9%; il Price Premium energetico sale al 53,9%
Analizzando gli immobili suddivisi per classi energetiche, si conferma anche questo trimestre che gli incrementi maggiori del prezzo unitario riguardano le classi media e alta, con variazioni molto simili: +4,8 % per la classe media e +4,3% per quella alta. Al contrario, gli immobili con classe energetica bassa registrano l’aumento più contenuto ma superiore a quello del trimestre precedente, pari all’1,9%. L’interesse crescente degli acquirenti verso le performance energetiche si riflette quindi sia nei livelli dei prezzi sia nelle loro variazioni. Il Price Premium energetico, ovvero, la differenza % del prezzo tra la classe energetica alta e la classe bassa, registrato nel terzo trimestre del 2025, è pari al 53,9%, in aumento di 8,9 PP rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Mostra meno
Aree geografiche
Forti differenze territoriali: Nord e Centro con prezzi in forte crescita (+20% vs pre-Covid), Sud e Isole stabili o in lieve calo, confermando la polarizzazione del mercato
Le diverse macro-aree geografiche presentano andamenti molto eterogenei nelle variazioni annue delle principali grandezze del mercato. Nel Nord-Est, nel Nord-Ovest e nel Centro si registrano gli incrementi di prezzo più significativi dell’ultimo trimestre rispetto al precedente, pari rispettivamente al +4,6%, +3,2%e+2,6%. Il Centro è, inoltre, l’area con i valori unitari più elevati in assoluto, con una media di2.360 €/mq. All’estremo opposto della classifica si collocano invece il Sud e le Isole: qui il prezzo medio si attesta intorno a 1.500 €/mqe 1.450 €/mq, con variazioni annue molto contenute, pari rispettivamente a +0,7%e+0,9%. Il divario dei prezzi tra le aree del centro e del nord e quelle del mezzogiorno è ancora più marcato se guardiamo alle variazioni dei prezzi rispetto ai livelli pre-pandemici: nelle aree del nord il prezzo unitario medio è aumentato del 23,2% (Nord-Est) e del 24,2% (Nord-Ovest), mentre a Sud il prezzo risulta stabile rispetto al periodo precedente al Covid, nelle Isole in leggera flessione (-0,6%). Queste differenze così marcate mostrano una netta polarizzazione del mercato.
Prezzi in crescita dove l’offerta cala e la domanda aumenta (Nord e Centro); Sud e Isole più lente, con tempi di vendita più lunghi, sconti diffusi e rate-out in calo
Le aree in cui i prezzi crescono maggiormente coincidono con quelle in cui l’offerta registra una lieve contrazione: -2,2% nel Nord-Est, -2,3% nel Nord-Ovest e -2,7% nel Centro. In queste zone l’interesse dei potenziali acquirenti rimane elevato e in aumento su base annua, facendo crescere la pressione di domanda rispettivamente del 10,8%, 12,3% e 13,1%. Anche al Sud e nelle Isole la pressione di domanda aumenta, ma per una dinamica diversa: nonostante l’incremento dell’offerta, l’interesse degli acquirenti cresce in misura ancora più marcata rispetto al Nord, determinando un rialzo più intenso della pressione, pari a +13,9% nel Sud e +15,9% nelle Isole. In queste stesse aree cresce inoltre in misura maggiore la percentuale di annunci contattati: +12,9 pp nel Sud e +10,9 pp nelle Isole, valori superiori a quelli registrati nel Nord, dove la percentuale di annunci contattati aumenta ma in maniera meno significativa. Nonostante gli aumenti marcati osservati nelle Isole e nel Sud, la percentuale di annunci contattati rimane inferiore rispetto alla percentuale che si osserva nelle aree del Nord. I tempi necessari alla vendita risultano in leggero aumento in tutte le macro-aree, ad eccezione del Sud, dove si riducono del 2,4%. Il Nord-Est registra la permanenza media più bassa (5 mesi), mentre le Isole e il Sud si collocano agli estremi opposti con 6,3 e 5,6 mesi. Il Sud mostra inoltre la quota più alta di annunci scontati (6,5%). Nel complesso, questi indicatori delineano un mercato lento nelle regioni meridionali e insulari, quadro confermato anche dal calo del rate-out su base annua, diminuito di 23,6 pp nelle Isole e di 24,3 pp al Sud, nonostante dal lato della domanda le variabili suggeriscono che ci sia fermento e interesse.
Accessibilità stabile: migliori opportunità al Sud e Isole, Nord-Est meno accessibile; Centro e Nord-Ovest sostanzialmente stabili
Rispetto al secondo trimestre del 2025, la quota di annunci accessibili rimane sostanzialmente stabile nelle principali macro-aree del Paese. Le maggiori opportunità si confermano al Sud e nelle Isole, dove le famiglie con un solo reddito possono accedere rispettivamente al 35,1% e al 38,5% degli annunci, mentre per le famiglie bi-reddito le percentuali salgono al 65% e al 67,2%. Queste due aree mostrano anche i miglioramenti più significativi su base annua, sia per i nuclei mono-reddito che per quelli bi-reddito. All’estremo opposto si colloca il Nord-Est, la macro-area meno accessibile, con il 19,4% di annunci disponibili per le famiglie a un reddito e il 47,1% per quelle a due redditi, valori stabili sia rispetto al trimestre precedente che su base annua. Centro e Nord-Ovest mostrano a loro volta una sostanziale stabilità rispetto al trimestre precedente, con un lieve miglioramento annuale per i nuclei mono-reddito e valori pressoché invariati per quelli bi-reddito.
Le grandi città
Prezzi in crescita in tutte le grandi città: picchi a Firenze, Roma e Verona ; Milano +2,3% ma resta la più cara (5.564 €/mq), con rallentamento a lungo termine mentre Firenze accelera
In linea con il dato nazionale, il prezzo unitario medio risulta in aumento in tutte le 12 grandi città monitorate. L’incremento più elevato si registra a Firenze (+9,0%), seguita da Roma (+7,3%) e Verona (+6,8%). Le variazioni più contenute interessano Venezia e Torino (entrambe +2,4%), mentre l’incremento minimo si osserva a Milano (+2,3%). Milano si conferma comunque la piazza con i valori più elevati, con un prezzo unitario medio pari a 5.564 €/mq. In termini di confronto con il periodo pre-pandemico, Milano e Verona mostrano le variazioni più marcate (+32,5% e +32,8% rispettivamente). L’evoluzione di lungo periodo evidenzia tuttavia un progressivo rallentamento del mercato milanese: dal +16% annuo rilevato nella prima metà del 2020 si è giunti a una variazione nulla nel quarto trimestre del 2024. Nel 2025 la crescita riprende su ritmi moderati, segnalando una fase di stabilizzazione dopo un ciclo espansivo decennale. Al contrario, Firenze – seconda città per livello dei valori con 4.669 €/mq – presenta una dinamica in progressiva accelerazione nell’ultimo anno, culminata nel +9,0% del trimestre in esame. Mentre al SUD Napoli con un prezzo unitario medi di 2.977 €/mq. + 3,6 % . Zone più care: Chiaia, Mergellina, San Ferdinando, Piedigrotta: circa € 4.640/mq Zone meno care: Ponticelli, San Giovanni a Teduccio, Marianella: circa € 1.529/mq
Offerta in calo nelle grandi città (Roma, Venezia, Torino), crescita domanda a Catania e Torino; Milano mercato maturo, con domanda stabile, offerta scarsa e prezzi alti
Dal lato dell’offerta si registra una contrazione diffusa: Roma (-6,2%), Venezia (-5,5%) e Torino (-4,5%) sono le città più colpite, mentre Milano, Verona e Bologna mostrano incrementi marginali. Particolarmente critica è la riduzione dell’offerta in città dove i prezzi sono già in forte crescita, come Roma e Firenze: questa dinamica rischia di alimentare ulteriori pressioni al rialzo nei prossimi mesi. Sul fronte della pressione di domanda, le maggiori tensioni si concentrano a Catania (+29,2%) e Torino (+25,2%). A Firenze, dopo l’impennata del 2024, la pressione si è attenuata con aumenti contenuti del 3,8% nella pressione di domanda e di 2,4 punti percentuali negli annunci contattati, verosimilmente per effetto della rapida risposta dei prezzi che ha raffreddato il mercato. Milano conferma il suo profilo di mercato maturo: la domanda cresce in modo molto contenuto, i prezzi rimangono elevati e sostenuti da un’offerta strutturalmente scarsa. Questa combinazione di fattori – domanda stabile, offerta limitata e prezzi alti – delinea un mercato sempre più consolidato ed equilibrato.
Annunci più rapidi nei grandi centri: Milano la più veloce, Catania la più lenta; sconti stabili tranne a Firenze, dove il tasso di assorbimento peggiora
In tutte le grandi città i tempi medi necessari alla vendita risultano inferiori alla media nazionale, segnale di una maggiore capacità dei mercati urbani di assorbire rapidamente l’offerta. Le variazioni annue restano però eterogenee: in 7 città i tempi si allungano, mentre in 5 si riducono. Milano si conferma il mercato più dinamico, con appena 3 mesi di media, mentre Catania è la più lenta con 5,2 mesi, in aumento rispetto sia all’anno precedente sia al trimestre precedente. La quota di annunci scontati rimane pressoché stabile, a dimostrazione di un buon potere negoziale da parte dei venditori; l’unica eccezione è Firenze, dove la percentuale di annunci con ribasso sale al 7% (+2,5% su base annua). Anche il tasso di assorbimento mostra andamenti contrastanti: 6 città registrano valori negativi e 6 positivi. A Firenze il tasso cala bruscamente, passando da +6,5% a -6,5%, indicando un accumulo crescente di offerta invenduta: un fattore favorevole agli acquirenti che assumono più potere negoziale, ma meno positivo per i venditori che vedono la competitività aumentare.
Accessibilità in leggero aumento per effetto del calo dei tassi BCE, più marcata a Bologna e Milano; città più accessibili Genova, Torino e Catania, meno accessibili Firenze, Milano e Venezia
Le variazioni sull’accessibilità risultano generalmente positive, seppur contenute, grazie al progressivo effetto della riduzione dei tassi di interesse da parte della BCE dopo la stretta iniziata nel 2022. Segnali negativi si registrano solo a Verona, dove la quota di annunci accessibili alle famiglie mono-reddito scende di 1,3 punti percentuali, e a Palermo, con un calo di 1,8 punti percentuali per le famiglie bi-reddito. Gli incrementi maggiori si osservano a Bologna e Milano, dove le famiglie bi-reddito vedono aumentare la quota di annunci accessibili rispettivamente di 6,4 e 4,6 punti percentuali. In termini assoluti, le città più accessibili risultano Genova, Torino e Catania, mentre Firenze, Milano e Venezia restano le più costose.
Le previsioni di Immobiliare.it Insights
Secondo Immobiliare.it Insights, il prezzo medio degli immobili in Italia aumenterà di 1,5% entro un anno.
Secondo le previsioni di Immobiliare.it Insights, il prezzo unitario medio delle abitazioni in vendita a livello nazionale è destinato a crescere di circa l’1,5% su base annua. Anche nelle principali città italiane si attendono aumenti, sebbene con intensità differenti: Venezia (+8,2%), Firenze (+7,1%), Bologna (+6,6%) dovrebbero registrare le crescite più significative. Incrementi più contenuti sono previsti invece per città come Genova, Roma e Milano, dove l’aumento dei prezzi sarà più moderato. Questi dati confermano come, nonostante la variazione generale moderata a livello nazionale, alcune aree urbane continuino a mostrare dinamiche immobiliari particolarmente vivaci.
FOCUS: le dinamiche di mercato nel lungo periodo
Il mercato immobiliare ha attraversato molte fasi distinte nel periodo dal 2020 al 2025. La fase pandemica (2020) è stata caratterizzata da una forte contrazione dell’offerta fino a -9,8% e da prezzi inizialmente in calo che si sono poi stabilizzati. Nel 2021 c’è stato un rimbalzo che ha visto una forte ripresa dell’offerta (+13,6%) nel secondo trimestre e il tasso di uscita di immobili dal mercato al +19,5%, mentre i prezzi hanno iniziato a salire stabilmente. La successiva fase (2022-inizio 2023) è stata segnata da un ritorno dell’offerta in negativo (tra -9% e -13%) e da un calo significativo del rate-out, con gli immobili che facevano fatica ad uscire dl mercato; questa fase coincide con l’aggressivo rialzo dei tassi BCE (da 0% a luglio 2022 fino a 4,5% a settembre 2023), che ha raffreddato la domanda pur mantenendo i prezzi in crescita moderata per effetto della scarsità di offerta. Nel 2024 c’è stata una fase espansiva, dovuta alla riduzione dei tassi, con l’offerta tornata positiva e mantenutasi elevata per tutto il 2024 (picco +8,3%), accompagnata da un’accelerazione dei prezzi che hanno raggiunto i valori più alti dell’intero periodo (+4,5-4,7%) e da un tasso di uscita nuovamente positivo. Il 2025 mostra segnali di stabilizzazione, l’offerta si è azzerata diventando leggermente negativa, il rate-out è crollato a -10,2% negli ultimi due trimestri, mentre i prezzi mantengono crescite positive ma in decelerazione (+2,6-2,9%).
Nel 2024 risulta pari a 719.578 il totale del numero di abitazioni (in termini di NTN) compravendute in Italia, con l’esclusione dei comuni nei quali vige il sistema tavolare, con una crescita dell’1,3% sul 2023. Si registra quindi una ripresa della tendenza positiva dei volumi in atto dal 2014, interrotta solo dalla contrazione del 2023 e dal forte calo del 2020 (-7,7%) indotto dalla crisi pandemica. Rispetto al 2023 la crescita dei volumi di compravendita è più accentuata nell’area del Sud, in aumento del 2,6% (Tabella 2). Il numero di abitazioni trasferite cresce nel Nord Est e nel Centro con un tasso intorno all’1,5% mentre al Nord Ovest e nelle Isole si osservano valori simili a quelli del 2023. Il rialzo, inoltre, risulta di uguale entità nei comuni capoluogo e nei comuni non capoluogo, +1,3% valore tra l’altro analogo a quello osservato a livello nazionale. In media nazionale l’intensità del mercato immobiliare (IMI) misurata come quota di stock abitativo compravenduto, che nel 2023 era pari a 2,05%, risulta nel 2024 pari a 2,07%. Si nota quindi, nel 2024, una stabilità del mercato residenziale, che guadagna solo 0,02 punti percentuali rispetto al 2023. L’IMI è stabile in tutte le aree geografiche, i capoluoghi mantengono nei confronti dei comuni minori una dinamicità di mercato più elevata, 2,41% a livello nazionale. Nella Figura 3 è riportato l’andamento dei volumi di scambio residenziali a partire dal 2011, sono rappresentati i grafici della serie storica del numero indice del NTN, per l’Italia e le singole aree geografiche, per i capoluoghi e per i comuni non capoluogo; la serie presenta un calo fino al 2013. A partire dal 2014, con la sola eccezione dei comuni non capoluogo delle Isole nei quali parte dal 2015, si assiste ad una ripresa del mercato residenziale che al 2019 recupera a livello nazionale, in termini di numero indice rispetto al mimino del 2013, 37,3 punti, portandosi a 104,9. La ripresa risulta più accentuata nei comuni capoluoghi, in cui si registra un incremento dell’indice NTN di oltre 40 punti, rispetto ai 36 punti dei comuni non capoluogo. Successivamente, nel 2020, si nota la brusca flessione che riporta l’indice quasi ai livelli antecedenti il 2018 e nel 2021, si rileva l’evidente ripresa. Nel 2022 la ripresa continua e l’indice nazionale si porta a 136,4 raggiungendo il picco più alto della serie. Nel 2023 l’indice registra, a livello nazionale, un valore pari a 123,4 facendo emergere un’inversione dell’andamento della serie, confermato in tutte le aree del paese, sia per i capoluoghi sia per il gruppo dei comuni minori. Nel 2024 il numero indice NTN registra una crescita sia a livello nazionale che per tutte le aree geografiche, sia per i capoluoghi che per i comuni minori. L’andamento dell’indicatore dell’intensità del mercato, l’IMI segue essenzialmente le compravendite, evidenziando un buon aumento in tutti gli ambiti territoriali nel 2024; anche in questo caso l’analisi delle serie storiche mette in risalto la progressiva risalita dal 2014 fino al 2019, trascinata dalle compravendite nei comuni capoluogo, dove però il mercato ha mostrato i cali più forti nel 2020. Poi, la ripresa dell’IMI dal 2021 che continua nel 2022 crescendo ulteriormente. Nel 2023 si evidenzia un calo dell’IMI che inverte la serie sia a livello nazionale che in tutte le aree, rimanendo comunque su livelli superiori di quelli rilevati nel 2019. Nel 2024 l’IMI riprende la direzione in salita sia a livello nazionale sia nei comuni capoluogo e nei comuni minori. L’analisi delle compravendite, nelle cinque classi di comuni (Small, Medium, Large, Extra Large, Double Extra Large) che rappresentano le “taglie” dimensionali del mercato , evidenzia che nel 2024 nei mercati di taglia XXL il tasso annuo di variazione del NTN di abitazioni è l’unico negativo tra i vari raggruppamenti e perde, rispetto al 2023, lo 0,3%. Nelle classi di grandezza intermedia, M ed L, si osserva una crescita dei volumi di compravendita di abitazioni del 2,2% e dell’1,8% rispettivamente. Nella classe di taglia S, dove sono posizionati quasi il 90% dei comuni (6.748 comuni rispetto ai 7.561 analizzati) con il 36,1% del mercato nazionale, la crescita è pari a 0,4% rispetto al 2023. Infine, nei 13 comuni appartenenti alla classe XL la variazione è quella più alta ed è del 2,6%, superiore al dato nazionale. Il livello dell’IMI, come prevedibile, anche nel 2024, tende ad essere più elevato con il progredire delle taglie dalla S (1,69%, da 1,68% del 2023) alla XXL (2,58%, da 2,59% nel 2023); nel 2024 l’unico decremento si riscontra nelle classi di taglia XXL (-0,02 punti), per i comuni delle restanti taglie di mercato S, M, L ed XL le differenze sono leggermente positive. L’andamento dal 2011 degli indici del NTN per taglie di mercato evidenzia una iniziale fase di discesa generale delle compravendite fino al 2013. Dal 2014 la ripresa è visibile in tutti i mercati che, nel grafico degli indici, si dispongono in ordine crescente di taglia, fino al 2019. Nel 2020 l’evidente riduzione riporta il dato ai livelli precedenti il 2018 per le taglie dalla M alla XXL, mentre per la taglia S la perdita è più lieve. Nel 2021, nei mercati di quasi in tutte le taglie, i livelli sono prossimi a quelli del 2008, in maniera più evidente in corrispondenza delle taglie M e XXL. Nel 2022 l’indice NTN cresce ulteriormente in tutte le taglie di mercato. Nel 2023 la serie assume un andamento in discesa, con valori superiori a quelli rilevati nel 2019 per tutte le taglie di mercato. Nel 2024, è presente una fase di crescita generale delle compravendite per i comuni di tutte le taglie di mercato ad eccezione delle due metropoli, taglia XXL, che mostra un lieve decremento. L’andamento dal 2011 dell’IMI, per taglie di mercato, mostra valori crescenti all’aumentare della taglia di mercato ed una dinamica caratterizzata da due estremi: da un lato Roma e Milano; associati alla taglia XXL, che spiccano sul mercato nazionale, dall’altro i circa 6.750 comuni della taglia S, con un IMI sempre ben distante della media nazionale. Il primo periodo della serie storica, compreso tra il 2011 e il 2013, evidenzia un mercato in crisi, il 2012, con la successiva ripresa a partire dal 2014, il mercato permane in una fase positiva di crescita per tutte le taglie fino al 2019. Nella rilevazione del 2020, la tendenza al rialzo è bruscamente interrotta dalla crisi pandemica. L’andamento degli indici dell’IMI nel 2022 è in crescita in maniera analoga e proporzionale per tutte le taglie di mercato, emerge un distanziamento tra i valori degli indici delle taglie L e XL che nella precedente rilevazione erano molto simili. Le serie dell’IMI nel 2023 presentano un andamento in diminuzione, con valori però ancora superiori a quelli rilevati nel 2019 per tutte le taglie di mercato, fatta eccezione per Roma e Milano, a cui corrisponde un IMI di poco inferiore. Nel 2024 tutte le taglie di mercato presentano un valore dell’IMI in crescita rispetto all’anno precedente, l’unica eccezione riguarda la taglia XXL che mostra un calo, seppur esiguo. La mappa della distribuzione comunale del NTN nel 2024, mostra come il lieve rialzo dei volumi di compravendita abbia mantenuto sostanzialmente inalterata la distribuzione del NTN in tutto il territorio nazionale. Infatti, sono 4.968 i comuni nei quali sono state compravendute meno di 50 abitazioni, erano 4.972 nel 2023 e sono 55 i comuni nei quali non risultano scambi (erano 65 nel 2023). Risultano 129 i comuni nei quali si sono superate le 500 abitazioni compravendute, in diminuzione rispetto ai 199 del 2023 e ai 219 del 2022. Infine, la Figura 8 riporta la mappa della distribuzione dell’IMI nel 2024 dalla quale si evince che sono 480 i comuni con un IMI superiore al 3%, numero più elevato rispetto ai 462 del 2023. I comuni con IMI tra il 2% e il 3% sono 2.178, concentrati soprattutto nelle regioni del Nord (erano 2.166 nel 2023), i restanti quasi 5 mila comuni presentano IMI inferiore al 2%, in gran parte nel Centro e nel Sud dell’Italia.
Superfici catastali, superfici commerciali e superfici calpestabili: in cosa si differenziano e come vengono definite? Facciamo chiarezza insieme in questo articolo.
Superficie catastale
La superficie catastale è la somma delle varie tipologie di superficie e include diversi vani (sala, cucina, balconi) e pertinenze (cantine, terrazzi, giardini) che compongono un immobile, moltiplicate per un coefficiente correttivo (come stabilito nel DPR 138/98).
La superficiecatastale include anche lo spessore dei muri sino ad un massimo di 50 cm. L’applicazione di coefficienti correttivi serve a fotografare in maniera più realistica il valore dell’immobile poiché, per esempio, 30 m2 di cantina non hanno lo stesso valore di 30 m2 di soggiorno.
La superficie catastale viene utilizzata in ambito fiscale, per stabilire le imposte da versare.
Superficie commerciale
La superficie commercialedi un immobile è composta dall’intera superficie di un immobile inclusi muri interni, perimetrali e condivisi con altri immobili. Fanno parte della superficie commerciale anche spazi esterni (qualibalconi, giardini) e anche pertinenze ad uso esclusivo (come garage, cantine, soffitte).
Occorre fare attenzione: nonostante la denominazione, la superficie commerciale non riguarda esclusivamente le attività commerciali, ma anche le abitazioni. La superficie commerciale comprende:
vani principali: sono quelli più utilizzati, come l’area giorno o le camere da letto in una casa e la zona espositiva in un negozio;
vani accessori: includono spazi come corridoi e sgabuzzini in una casa privata o magazzini in un negozio.
Qual è la differenza tra superficie catastale, commerciabile e calpestabile?
Le differenze fra queste tipologie di superfici riguardano il contesto di utilizzo e gli ambienti di un immobile che possono essere considerati o meno. Leggi di più.
Quando si parla di superfici in ambito immobiliare è facile fare confusione se non si è del settore.
Superfici catastali, superfici commerciali e superfici calpestabili: in cosa si differenziano e come vengono definite? Facciamo chiarezza insieme in questo articolo.
Superficie catastale
La superficie catastale è la somma delle varie tipologie di superficie e include diversi vani (sala, cucina, balconi) e pertinenze (cantine, terrazzi, giardini) che compongono un immobile, moltiplicate per un coefficiente correttivo (come stabilito nel DPR 138/98).
La superficiecatastale include anche lo spessore dei muri sino ad un massimo di 50 cm. L’applicazione di coefficienti correttivi serve a fotografare in maniera più realistica il valore dell’immobile poiché, per esempio, 30 m2 di cantina non hanno lo stesso valore di 30 m2 di soggiorno.
La superficie catastale viene utilizzata in ambito fiscale, per stabilire le imposte da versare.
La superficie commercialedi un immobile è composta dall’intera superficie di un immobile inclusi muri interni, perimetrali e condivisi con altri immobili. Fanno parte della superficie commerciale anche spazi esterni (qualibalconi, giardini) e anche pertinenze ad uso esclusivo (come garage, cantine, soffitte).
Occorre fare attenzione: nonostante la denominazione, la superficie commerciale non riguarda esclusivamente le attività commerciali, ma anche le abitazioni. La superficie commerciale comprende:
vani principali: sono quelli più utilizzati, come l’area giorno o le camere da letto in una casa e la zona espositiva in un negozio;
vani accessori: includono spazi come corridoi e sgabuzzini in una casa privata o magazzini in un negozio.
La superficie calpestabile indica l’area di un ambiente o di una struttura che è effettivamente utilizzabile per camminare o per svolgere attività.
Questa misura tiene conto di vani accessori come corridoi e passaggi, ma non comprende i muri e i vani esterni. Spazi come balconi o cantine non sono considerati poiché per raggiungerli occorre uscire dall’immobile.
Differenza tra superficie catastale, commerciale e calpestabile
La differenza tra superficie catastale e commerciale riguarda solo il contesto di utilizzo del dato:
la superficie catastale viene utilizzata per fini fiscali e amministrativi ed è registrata negli atti catastali ufficiali;
la superficie commerciale riguarda maggiormente il mercato immobiliare.
La superficie calpestabile, invece, è più ridotta: si riferisce agli spazi effettivamente utilizzabili e non comprende i muri.
Il mercato immobiliare nel Vallo di Diano, situato nella provincia di Salerno, ha mostrato una certa stabilità negli ultimi anni, con lievi aumenti dei prezzi rispetto al passato. Prezzi al metro quadro Secondo i dati dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel 2023/24 il prezzo medio degli immobili residenziali nel Vallo di Diano era di circa 638 €/m². in condizioni abitabili. Tuttavia, nei principali comuni della zona, i costi al metro quadro sono aumentati di circa 30 euro rispetto al 2015/16. Ad esempio, a Sala Consilina, il prezzo variava tra 570 e 900 euro al metro quadrato, mentre a Polla tra 580 e 700 euro. Altri comuni come Atena Lucana, Buonabitacolo e Teggiano presentavano prezzi compresi tra 630 e 700 euro al metro quadrato . Tendenze recenti Nonostante l’aumento dei prezzi, il mercato immobiliare del Vallo di Diano rimane competitivo rispetto (ma lento) ad altre aree della provincia di Salerno con una media temporale di vendita per immobile di circa 6/18 mesi circa. Mentre a febbraio 2025, il prezzo medio degli immobili residenziali in vendita a Salerno era di circa medio di 1.900/2.000 €/m², con un aumento del 6,47% rispetto all’anno precedente . Opportunità di investimento Per chi è interessato a investire nel Vallo di Diano, la zona offre diverse opportunità, sia per l’acquisto che per l’affitto di immobili. Piattaforme come Idealista,Casa.it e Immobiliare.it…presentano numerose offerte residenziali e commerciali con prezzi che variano in base alla località e alle caratteristiche dell’immobile. Tendenza in miglioramento in vista dell’alta velocità SA/RC che sicuramente porterà un aumento di turismo e introiti commerciali nel Vallo.
Le agenzie immobiliari ricavano i loro guadagni grazie alle provvigioni, sia sulle vendite, sia sugli affitti: rappresentano il valore del servizio offerto. Usualmente esse si dividono fra gli agenti del venditore e quelli del compratore, ed equivalgono a una percentuale variabile sul valore dell’immobile. La provvigione può variare in genere dal 4% al 6% del valore dell’immobile, a cui va aggiunta l’IVA (l’aliquota attualmente è al 22% della provvigione), ma in casi particolari si può salire fino al 10%. L’oscillazione dipende prevalentemente dall’andamento del mercato azionario. Una formula spesso usata è una percentuale pari al 3% per il rappresentante dell’acquirente e un altro 3% per l’agente del venditore sul valore finale di vendita . Se chi compra non si avvale di un agente, sarà lui a incassare l’intera cifra. Stabilirne preliminarmente l’ammontare con l’agenzia è di fondamentale importanza, per non rischiare di ritrovarvi poi davanti al giudice. In caso di mancato accordo fra le parti, questi deciderà infatti secondo l’esistenza di tariffe professionali, determinate dalle Camere di Commercio, o secondo gli usi locali. In mancanza della possibilità di rifarsi a questi criteri, il giudice deciderà secondo equità. La legge non richiede una forma particolare per la validità dell’accordo, ma si consiglia di indicare la percentuale con chiarezza e per iscritto nei cosiddetti incarichi di mediazione. Tenete presente che la provvigione si basa sul valore reale dell’immobile, non sul prezzo concordato dalle parti (Cass. n. 12236/2007), anche se ovviamente questi possono coincidere. Per calcolare la provvigione munitevi di carta, penna e calcolatrice, ma la consulenza di un esperto come un commercialista, un avvocato o un agente immobiliare può essere utile. Non incide sul calcolo la maggiorazione dovuta all’esistenza di un mutuoo di altro tipo di vincolo di pagamento: la commissione si paga sul prezzo totale dell’immobile. Nel caso di un immobile dato in affitto, bisogna calcolare il valore complessivo del contratto dilocazione, e la provvigione varia generalmente fra il 6% e il 10% di tale importo. Le agenzie immobiliari sono disposte a ridimensionare le loro richieste quando la casa rimane invenduta o sfitta per un lungo lasso di tempo, oppure quando appartiene a un mercato ritenuto ristretto. Altra cosa importante da ricordare: facendosi rilasciare la fattura, la cifra potrà essere parzialmente detratta in sede di dichiarazione dei redditi, solo però se si tratta dell’acquisto della prima casa. Servizi Offerti > RICORDATEVI DI CHIEDERE IL TESSERINO DELL’AGENTE…IN GIRO CI SONO MOLTI ABUSIVI CHE NON HANNO NESSUN DIRITTO.
La valutazione immobiliare: quali aspetti considerare e perché è importante eseguirla Meta:La valutazione degli immobili, perché è importante eseguirla per una stima corretta del prezzo e del valore e quali sono i principali aspetti da considerareIntro: Quando si vende o si acquista casa è fondamentale effettuare una corretta stima del valore dell’immobile per assegnare il giusto prezzo di mercato. Di seguito verranno illustrati i fattori che determinano il prezzo del mercato e perché è importante eseguire una corretta valutazione immobiliare. La valutazione immobiliare.
Al momento del vendita o dell’acquisto o dell’affitto di una nuova casa, il primo passo da effettuare è quello di rivolgersi a un esperto del mercato immobiliare per far eseguire una corretta valutazione dell’immobile. Questo passaggio permetterà di inserire in maniera corretta l’immobile all’interno del mercato immobiliare, in modo da ridurre le tempistiche di acquisto o di vendita. Dopo aver terminato le pratiche burocratiche per entrare in una nuova casa, bisogna occuparsi delle utenze di luce e gas. Queste operazioni richiedono da un minimo di una settimana al massimo di due mesi, le tempistiche variano a seconda del caso in cui il contatore debba essere solamente attivato oppure necessiti di essere installato per la prima volta, allungando così i tempi di attesa. Se i contatori sono attivi,sarà necessario effettuare una voltura; se i contatori non sono attivi, bisognerà richiedere il subentro. L’attivazione può essere richiesta a un fornitore di luce e gas qualsiasi, l’importante è che sia già presente il contatore. Scegliere il fornitore con le offerte luce e gas più convenienti permette di ottenere un cospicuo risparmio in bolletta. E& importante informarsi sulle recensioni rilasciate dai clienti, per comprendere se effettivamente il fornitore garantisca il giusto risparmio. Per l’attivazione della linea internet domestica(fibra) è possibile confrontare le diverse offerte internet proposte dagli operatori telefonici sul mercato. Il valore di un immobile è caratterizzato da una serie di fattori, dalla metratura alla posizione fino alla classe energetica. Questi elementi rendono la valutazione complessa perché si devono possedere una serie di competenze che solo un esperto immobiliare può avere. Egli infatti, essendo a conoscenza delle regole del mercato immobiliare, sarà in grado di eseguire una perfetta valutazione oggettiva dell’immobile. Quando non si esegue una corretta valutazione immobiliare, il rischio che si può correre, è quello di assegnare all’immobile un valore errato che porterà come conseguenza a una svalutazione, se il prezzo risulta essere troppo basso rispetto al mercato, e quindi a un minor guadagno al proprietario, rispetto a quanto invece avrebbe potuto guadagnare da una corretta stima. Al contrario vi può essere una sopravvalutazione dell’immobile, assegnando allo stesso un prezzo troppo alto, rendendo difficile e lungo il processo di vendita. I parametri della valutazione immobiliare Per valutare correttamente un immobile, bisogna valutare una serie di aspetti, quali: La posizione: Il primo aspetto da considerare è la posizione dell'immobile. Il valore di una casa può cambiare sensibilmente a seconda della città e del quartiere in cui è ubicata: un immobile situato in una zona centrale avrà certamente un valore e quindi un prezzo più alto rispetto a una casa situata in una zona periferica. Lo stato dell’immobile: un immobile datato avrà un valore di mercato molto diverso da un immobile di recente costruzione. Per aumentare il valore di un'immobile una buona soluzione è quella di effettuare lavori di ristrutturazione, ad esempio approfittando dei bonus messi a disposizione dal governo. Una migliore efficienza energetica, che si può ottenere migliorando l’isolamento termico e acustico di uno stabile aiuta a ottenere un valore di mercato più alto. La metratura: Un immobile può essere valutata in base alle dimensioni. Il prezzo finale sarà infatti calcolato a partire dal costo al metro quadro, influenzato dalla posizione e dalle caratteristiche della casa. La superficie complessiva, inoltre, è uno dei parametri da considerare nel calcolo della rendita catastale, una delle voci che determina il carico fiscale di un bene. L’efficienza energetica: Una casa efficiente sotto il profilo energetico può risultare molto avvantaggiata quando arriva il momento della vendita. Una classe energetica superiore comporta una riduzione delle spese per il riscaldamento invernale e il raffrescamento estivo e, in generale, permette di ridurre notevolmente consumi e bollette, aumentando il comfort domestico. In questo senso la certificazione APE svolge un ruolo molto importante nell’influenzare il prezzo di un immobile. Le caratteristiche dell'immobile: il prezzo della proprietà dipende anche da come rifinito e strutturato un immobile. Gli aspetti da considerare riguardano la luminosità e l'esposizione, la presenza di balconi o terrazze, la planimetria, la qualità di infissi e serramenti e la presenza di rifiniture di pregio: tutte caratteristiche che vanno a influenzare il valore di mercato dell’immobile.
Nei primi nove mesi 2021 il mercato residenziale ha segnato una significativa crescita in termini di volumi, chiudendo con una variazione delle compravendite del +43,1%, rispetto allo stesso periodo del 2020, per un totale di 536.022 transazioni (dati Agenzia delle Entrate). Da un lato si tratta di un rimbalzo prevedibile a seguito del calo registrato nel periodo di lockdown del 2020, dall’altro i dati mostrano una crescita del 23% rispetto al 2019. .
Secondo le rilevazioni operate presso le agenzie del network, a livello di prezzi, il primo semestre del 2021 ha visto una variazione media intorno al +0,3%, invertendo il trend del semestre precedente. I tempi di vendita sono in lieve calo su una media di 4,4 mesi, così come gli sconti in sede di chiusura delle trattative, intorno all’11%.
Contestualmente il residenziale in locazione è entrato nel radar degli investitori: già nel 2020 aveva registrato un volume totale di investimenti di 370 milioni di euro e nei primi nove mesi del 2021 il totale è stato di 210 milioni di euro (4% del totale investimenti capital market). Questo fenomeno è in linea con i nuovi comportamenti di consumo e vita, caratterizzati da una crescita in termini di interesse, legata alle nuove forme di abitare multifamily, quali co-living, serviced apartment, oltre che il senior living.
Le previsioni per il 2022
Se il secondo semestre del 2021 chiuderà con un lieve crescita dei prezzi delle abitazioni, in un contesto di compravendite in aumento, anche per il 2022 si prevede un trend in crescita per entrambe le variabili. Per quanto riguarda il mercato creditizio, nel 2021 è stato confermato il trend degli ultimi anni, che ha visto una massiccia richiesta di finanziamento a tasso fisso; importante in questo contesto la richiesta dei finanziamenti con garanzia Consap, per cui le iniziative del governo hanno dato una significativa spinta all’acquisto di immobili da parte delle giovani coppie.
“Un altro fattore da prendere in considerazione sull’andamento del mercato residenziale e creditizio nel 2021, e che avrà un forte impatto per tutto il 2022, è il vantaggio fiscale del Superbonus 110% (previsto con il Decreto Rilancio 19 maggio 2020 e confermato con le relative proroghe con l’emanazione della legge di Bilancio 2021) che supporta gli interventi di efficientamento energetico negli edifici residenziali. Questo funge da stimolo alla domanda di abitazioni usate da riqualificare anche con ricorso al credito, in quanto i progetti di qualificazione energetica degli immobili possono prevedere una sovrapposizione dei diversi incentivi oggi presenti nel panorama italiano che, a differenza del Superbonus, non coprono la totalità delle risorse investite”
Quando scade l’IMU 2021? Questa è una domanda che nel corso degli ultimi mesi ha catalizzato l’interesse di moltissimi contribuenti italiani. A questo proposito la prima data da cerchiare in rosso sul calendario è stata il 16 giugno 2021, termine entro il quale si doveva corrispondere la prima rata dell’imposta municipale unica (o acconto). La seconda scadenza riguarda invece il saldo, che dovrà essere corrisposto entro il 16 dicembre 2021.
Ma cosa succede se si è oltrepassato questo primo termine? Vediamo quindi insieme cosa fare in caso di pagamento dell’IMU in ritardo, quali sono le sanzioni previste e come calcolarle.
Cosa succede se si paga l’IMU in ritardo?
Tutti i contribuenti che, per qualsiasi motivo, non hanno corrisposto l’acconto nelle tempistiche appena citate – e cioè entro il 16 giugno 2021 – possono regolarizzare comunque il versamento con il Comune, potendo contare su una riduzione delle sanzioni normalmente previste in caso di omesso versamento.
Ravvedimento operoso dell’IMU
Il contribuente in mora può dunque ravvedere la sua posizione spontaneamente ottenendo una riduzione della sanzione proporzionale al tempo che intercorre tra la data del 16 giugno 2021 e quella in cui viene effettuato il pagamento; in questo caso si parla di ravvedimento operoso, opportunità introdotta dall’art. 13 del Dlgs n. 472/97. In linea generale, possiamo dire che prima si decide di aderire al ravvedimento operoso e meno ingente sarà la sanzione a cui si andrà incontro.
Pagando questa sanzione, che è dunque una maggiorazione dell’importo IMU da corrispondere, il contribuente potrà rimettersi in regola con l’imposta municipale unica, non andando così incontro a richieste di pagamento più onerose da parte del Comune.
Come calcolare il pagamento dell’IMU in ritardo?
Il ravvedimento operoso prevede un versamento spontaneo del contribuente che, senza attendere l’intervento dell’Amministrazione finanziaria, liquida autonomamente l’importo del tributo, degli interessi e delle sanzioni.
Ma come si calcola per l’IMU 2021? Per riuscire a elaborare una cifra esatta si devono applicare delle specifiche percentuali all’importo IMU da versare, approfondite poco più avanti. Queste percentuali variano a seconda dei giorni di mora dello stesso contribuente.
Gli interessi sono calcolati al tasso legale, che per il 2021 è allo 0,01%.
La sanzione prevista per l’omesso versamento dell’IMU è invece pari al 30% dell’importo dell’imposta. Oppure il 15% se i versamenti sono effettuati con un ritardo non superiore a 90 giorni dalla scadenza. Ma bisogna ricordare che attraverso il ravvedimento operoso si può ottenere un’ulteriore riduzione di tale percentuale.
Quali sono le sanzioni
Le tipologie di ravvedimento, come abbiamo accennato, sono diverse e si distinguono tra loro a seconda del numero dei giorni che sono passati dalla scadenza del termine per pagare il tributo:
super breve –entro 14 giorni dalla scadenza ordinaria dell’IMU si applica una sanzione dello 0,1% dell’imposta per ciascun giorno di ritardo (pari quindi a 1/10 della sanzione ordinaria del 15%, ulteriormente ridotta a 1/15 per ogni giorno di ritardo).
Breve – entro 30 giorni, esattamente dal 15° al 30°, dalla scadenza ordinaria dell’IMU viene applicata una sanzione dell’1,5% dell’imposta (pari quindi a 1/10 della sanzione ordinaria del 15%)
Medio – entro 90 giorni dal termine previsto per il pagamento dell’imposta, la sanzione raggiunge l’1,67% dell’imposta (pari quindi a 1/9 della sanzione ordinaria del 15%)
Lungo – al superamento del tetto dei 90 giorni di ritardo se il pagamento viene effettuato comunque entro un anno si applicherà una sanzione del 3,75% dell’imposta (pari quindi a 1/8 della sanzione ordinaria che, avendo superato i 90 giorni, non è più del 15% ma è del 30%)
Lunghissimo – se il pagamento viene effettuato dopo l’anno ma entro due anni, si applicherà una sanzione del 4,28% dell’imposta (pari quindi a 1/7 della sanzione ordinaria del 30%). Se il pagamento viene invece effettuato dopo 2 anni, si applicherà una sanzione del 5% dell’imposta (pari quindi a 1/6 della sanzione ordinaria del 30%)
Chi non paga l’IMU 2021?
Il pagamento dell’IMU non riguarda però tutti i proprietari di immobili; come infatti abbiamo avuto modo di vedere già in questa guida esistono delle specifiche categorie di contribuenti che per il 2021 possono contare sull’esenzione dell’imposta municipale unica. Tra queste ricordiamo rapidamente:
i proprietari di una prima casa adibita ad abitazione principale, a meno che questa non rientri nelle categorie catastali corrispondenti ad immobili di lusso.
Una pertinenza, per ciascuna categoria catastale, della prima casa (il pagamento dell’IMU si deve solo dalla seconda pertinenza per ciascuna categoria catastale in poi).
Alloggi sociali, abitazioni universitarie case assegnate al coniuge a seguito di separazione (sempre che risultino essere abitazione principale).
Immobili posseduti dallo Stato, dalla Chiesa, dalle Regioni, dalle Province e dai Comuni.
Esenti dal pagamento dell’acconto del 16 giugno – secondo la Legge di Bilancio 2021 – sono invece gli immobili adibiti a stabilimenti balneari, lacuali, fluviali e termali, alberghi, agriturismi, villaggi turistici, ostelli, campeggi, affittacamere e b&b, sale da ballo, discoteche e night club
Indica l’indirizzo dell’immobile, scrivi le caratteristiche dell’immobile. Incontra i nostri esperti. Oltre a quantificare il valore di casa tua possiamo fornirti un feedback su misura in base alle tue necessità. Fissa un incontro gratuito con un nostro agente. Fai la scelta giusta siamo qui per guidarti a ogni passo ma sarai sempre tu a decidere; ma per qualsiasi dubbio ricordati che siamo sempre al tuo fianco.Ricorda che la valutazione di un immobile è una procedura seria, messa in atto da una figura professionale specifica e abilitata a farlo, ovvero il professionista immobiliare. Il mercato immobiliare è, si sa, è soggetto a fluttuazioni con il passare del tempo e in modo diverso da zona a zona geografica. Inoltre saremo a vostra disposizione per qualsiasi tipo di consulenza immobiliare.
Le agenzie immobiliari ricavano i loro guadagni grazie alle provvigioni, sia sulle vendite, sia sugli affitti: rappresentano il valore del servizio offerto. Usualmente esse si dividono fra gli agenti del venditore e quelli del compratore, ed equivalgono a una percentuale variabile sul valore dell’immobile. La provvigione può variare in genere dal 5% al 7% del valore dell’immobile, a cui va aggiunta l’IVA (l’aliquota attualmente è al 21% della provvigione), ma in casi particolari si può salire fino al 10%. L’oscillazione dipende prevalentemente dall’andamento del mercato azionario. Una formula spesso usata è una percentuale pari al 3% per il rappresentante dell’acquirente e un altro 3% per l’agente del venditore. Se chi compra non si avvale di un agente, sarà lui a incassare l’intera cifra. Stabilirne preliminarmente l’ammontare con l’agenzia è di fondamentale importanza, per non rischiare di ritrovarvi poi davanti al giudice. In caso di mancato accordo fra le parti, questi deciderà infatti secondo l’esistenza di tariffe professionali, determinate dalle Camere di Commercio, o secondo gli usi locali. In mancanza della possibilità di rifarsi a questi criteri, il giudice deciderà secondo equità. La legge non richiede una forma particolare per la validità dell’accordo, ma si consiglia di indicare la percentuale con chiarezza e per iscritto nei cosiddetti incarichi di mediazione. Tenete presente che la provvigione si basa sul valore reale dell’immobile, non sul prezzo concordato dalle parti (Cass. n. 12236/2007), anche se ovviamente questi possono coincidere. Per calcolare la provvigione munitevi di carta, penna e calcolatrice, ma la consulenza di un esperto come un commercialista, un avvocato o un agente immobiliare può essere utile. Non incide sul calcolo la maggiorazione dovuta all’esistenza di un mutuo o di altro tipo di vincolo di pagamento: la commissione si paga sul prezzo totale dell’immobile. Dunque, una volta stabilito l’importo della provvigione, per il calcolo bisogna sottrarre tale cifra al prezzo dell’immobile antecedentemente ai proventi. Per fare un semplice esempio, una casa dal valore di 500.000 euro su cui va pagata una commissione del 5%, frutterà 10.000 euro di provvigioni. Se l’immobile costa 200.000 euro e la provvigione è fissata dalle parti al 4%, l’importo sarà di 8.000 euro. Nel caso di un immobile dato in affitto, bisogna calcolare il valore complessivo del contratto dilocazione, e la provvigione varia generalmente fra il 4% e il 6% di tale importo. Le agenzie immobiliari sono disposte a ridimensionare le loro richieste quando la casa rimane invenduta o sfitta per un lungo lasso di tempo, oppure quando appartiene a un mercato ritenuto ristretto. Altra cosa importante da ricordare: facendosi rilasciare la fattura, la cifra potrà essere parzialmente detratta in sede di dichiarazione dei redditi, solo però se si tratta dell’acquisto della prima casa. RICORDATEVI DI CHIEDERE IL TESSERINO DELL’AGENTE…IN GIRO CI SONO MOLTI ABUSIVI CHE NON HANNO NESSUN DIRITTO.
Ecco quello che devi sapere Alle Aste Immobiliari non si può improvvisare!
Per fare un buon acquisto devi:
invididuare l’immobile
capirne le potenzialità
analizzare le perizie
analizzare gli immobili
aggiornarti sulle ultime leggi
partecipare all’asta
Gli errori sono dietro l’angolo e un acquisto sbagliato ti può costare caro, devi essere preparato e ridurre al minimo il rischio.
Con la crisi economica sempre più immobili sono finiti all’asta e ci sono pochissimi professionisti pronti a parteciparvi.
Acquistare un immobile alle Aste Immobiliari è un’occasione molto redditizia anche se non disponi di un grosso budget.
Nel 2018 in Italia 295.000 immobili sono andati all’asta (un incremento del 10% rispetto all’anno precedente) di cui il 70% per uso abitativo (fonte Astasy).
