Nel 2024 risulta pari a 719.578 il totale del numero di abitazioni (in termini di NTN) compravendute in Italia, con l’esclusione dei comuni nei quali vige il sistema tavolare, con una crescita dell’1,3% sul 2023. Si registra quindi una ripresa della tendenza positiva dei volumi in atto dal 2014, interrotta solo dalla contrazione del 2023 e dal forte calo del 2020 (-7,7%) indotto dalla crisi pandemica.
Rispetto al 2023 la crescita dei volumi di compravendita è più accentuata nell’area del Sud, in aumento del 2,6% (Tabella 2). Il numero di abitazioni trasferite cresce nel Nord Est e nel Centro con un tasso intorno all’1,5% mentre al Nord Ovest e nelle Isole si osservano valori simili a quelli del 2023. Il rialzo, inoltre, risulta di uguale entità nei comuni capoluogo e nei comuni non capoluogo, +1,3% valore tra l’altro analogo a quello osservato a livello nazionale.
In media nazionale l’intensità del mercato immobiliare (IMI) misurata come quota di stock abitativo compravenduto, che nel 2023 era pari a 2,05%, risulta nel 2024 pari a 2,07%. Si nota quindi, nel 2024, una stabilità del mercato residenziale, che guadagna solo 0,02 punti percentuali rispetto al 2023. L’IMI è stabile
in tutte le aree geografiche, i capoluoghi mantengono nei confronti dei comuni minori una dinamicità di mercato più elevata, 2,41% a livello nazionale.
Nella Figura 3 è riportato l’andamento dei volumi di scambio residenziali a partire dal 2011, sono rappresentati i grafici della serie storica del numero indice del NTN, per l’Italia e le singole aree geografiche, per i capoluoghi e per i comuni non capoluogo; la serie presenta un calo fino al 2013. A partire dal 2014, con la sola eccezione dei comuni non capoluogo delle Isole nei quali parte dal 2015, si assiste ad una ripresa del mercato residenziale che al 2019 recupera a livello nazionale, in termini di numero indice rispetto al mimino del 2013, 37,3 punti, portandosi a 104,9. La ripresa risulta più accentuata nei comuni capoluoghi, in cui si registra un incremento dell’indice NTN di oltre 40 punti, rispetto ai 36 punti dei comuni non capoluogo.
Successivamente, nel 2020, si nota la brusca flessione che riporta l’indice quasi ai livelli antecedenti il 2018 e nel 2021, si rileva l’evidente ripresa. Nel 2022 la ripresa continua e l’indice nazionale si porta a 136,4 raggiungendo il picco più alto della serie. Nel 2023 l’indice registra, a livello nazionale, un valore pari a 123,4 facendo emergere un’inversione dell’andamento della serie, confermato in tutte le aree del paese, sia per i capoluoghi sia per il gruppo dei comuni minori. Nel 2024 il numero indice NTN registra una crescita sia a livello nazionale che per tutte le aree geografiche, sia per i capoluoghi che per i comuni minori.
L’andamento dell’indicatore dell’intensità del mercato, l’IMI segue essenzialmente le compravendite, evidenziando un buon aumento in tutti gli ambiti territoriali nel 2024; anche in questo caso l’analisi delle serie storiche mette in risalto la progressiva risalita dal 2014 fino al 2019, trascinata dalle
compravendite nei comuni capoluogo, dove però il mercato ha mostrato i cali più forti nel 2020. Poi, la ripresa dell’IMI dal 2021 che continua nel 2022 crescendo ulteriormente. Nel 2023 si evidenzia un calo dell’IMI che inverte la serie sia a livello nazionale che in tutte le aree, rimanendo comunque su livelli superiori di quelli rilevati nel 2019. Nel 2024 l’IMI riprende la direzione in salita sia a livello nazionale sia nei comuni capoluogo e nei comuni minori.
L’analisi delle compravendite, nelle cinque classi di comuni (Small, Medium, Large, Extra Large, Double Extra Large) che rappresentano le “taglie” dimensionali del mercato , evidenzia che nel 2024 nei mercati di taglia XXL il tasso annuo di variazione del NTN di abitazioni è l’unico negativo tra i vari raggruppamenti e perde, rispetto al 2023, lo 0,3%. Nelle classi di grandezza intermedia, M ed L, si osserva una crescita dei volumi di compravendita di abitazioni del 2,2% e dell’1,8% rispettivamente. Nella classe di taglia S, dove sono posizionati quasi il 90% dei comuni (6.748 comuni rispetto ai 7.561 analizzati) con il 36,1% del mercato nazionale, la crescita è pari a 0,4% rispetto al 2023. Infine, nei 13 comuni appartenenti alla classe XL la variazione è quella più alta ed è del 2,6%, superiore al dato nazionale.
Il livello dell’IMI, come prevedibile, anche nel 2024, tende ad essere più elevato con il progredire delle taglie dalla S (1,69%, da 1,68% del 2023) alla XXL (2,58%, da 2,59% nel 2023); nel 2024 l’unico decremento si riscontra nelle classi di taglia XXL (-0,02 punti), per i comuni delle restanti taglie di mercato S, M, L ed XL le differenze sono leggermente positive.
L’andamento dal 2011 degli indici del NTN per taglie di mercato evidenzia una iniziale fase di discesa generale delle compravendite fino al 2013. Dal 2014 la ripresa è visibile in tutti i mercati che, nel grafico degli indici, si dispongono in ordine crescente di taglia, fino al 2019. Nel 2020 l’evidente riduzione riporta il dato ai livelli precedenti il 2018 per le taglie dalla M alla XXL, mentre per la taglia S la perdita è più lieve. Nel 2021, nei mercati di quasi in tutte le taglie, i livelli sono prossimi a quelli del 2008, in maniera più evidente in corrispondenza delle taglie M e XXL. Nel 2022 l’indice NTN cresce ulteriormente in tutte le taglie di mercato.
Nel 2023 la serie assume un andamento in discesa, con valori superiori a quelli rilevati nel 2019 per tutte le taglie di mercato. Nel 2024, è presente una fase di crescita generale delle compravendite per i comuni di tutte le taglie di mercato ad eccezione delle due metropoli, taglia XXL, che mostra un lieve decremento.
L’andamento dal 2011 dell’IMI, per taglie di mercato, mostra valori crescenti all’aumentare della taglia di mercato ed una dinamica caratterizzata da due estremi: da un lato Roma e Milano; associati alla taglia XXL, che spiccano sul mercato nazionale, dall’altro i circa 6.750 comuni della taglia S, con un IMI sempre ben distante della media nazionale. Il primo periodo della serie storica, compreso tra il 2011 e il 2013, evidenzia un mercato in crisi, il 2012, con la successiva ripresa a partire dal 2014, il mercato permane in una fase positiva di crescita per tutte le taglie fino al 2019. Nella rilevazione del 2020, la tendenza al rialzo è bruscamente interrotta dalla crisi pandemica. L’andamento degli indici dell’IMI nel 2022 è in crescita in maniera analoga e proporzionale per tutte le taglie di mercato, emerge un distanziamento tra i valori degli indici delle taglie L e XL che nella precedente rilevazione erano molto simili. Le serie dell’IMI nel 2023 presentano un andamento in diminuzione, con valori però ancora superiori a quelli rilevati nel 2019 per tutte le taglie di mercato, fatta eccezione per Roma e Milano, a cui corrisponde un IMI di poco inferiore. Nel 2024 tutte le taglie di mercato presentano un valore dell’IMI in crescita rispetto all’anno precedente, l’unica eccezione riguarda la taglia XXL che mostra un calo, seppur esiguo.
La mappa della distribuzione comunale del NTN nel 2024, mostra come il lieve rialzo dei volumi di compravendita abbia mantenuto sostanzialmente inalterata la distribuzione del NTN in tutto il territorio nazionale. Infatti, sono 4.968 i comuni nei quali sono state compravendute meno di 50 abitazioni,
erano 4.972 nel 2023 e sono 55 i comuni nei quali non risultano scambi (erano 65 nel 2023). Risultano 129 i comuni nei quali si sono superate le 500 abitazioni compravendute, in diminuzione rispetto ai 199 del 2023 e ai 219 del 2022.
Infine, la Figura 8 riporta la mappa della distribuzione dell’IMI nel 2024 dalla quale si evince che sono 480 i comuni con un IMI superiore al 3%, numero più elevato rispetto ai 462 del 2023. I comuni con IMI tra il 2% e il 3% sono 2.178, concentrati soprattutto nelle regioni del Nord (erano 2.166 nel 2023), i restanti quasi 5 mila comuni presentano IMI inferiore al 2%, in gran parte nel Centro e nel Sud dell’Italia.